Mietnebenkosten - was darf vom Vermieter berechnet werden?

Unter Nebenkosten versteht man alle Beträge, die dem Eigentümer einer Wohnung am Gebäude oder Grundstück laufend entstehen.

Dabei unterscheidet man zwei Hauptkategorien:

• monatliche Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, die verbrauchsabhängig nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden müssen. Unter die so genannten warmen Nebenkosten fallen auch Wartung und Reinigung der Heizungsanlage sowie Messungen. Wenn eine Heizung (etwa eine Gastherme) in der Wohnung installiert ist, rechnet der Mieter allerdings selbst mit seinem Energieversorger ab.

• alle weiteren Kosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Sie ist seit Anfang 2004 in Kraft und hat die bis dahin geltende Berechnungsverordnung ersetzt. Die Regelungen in älteren Mietverträgen sind weiterhin gültig. Den Gesetzestext dazu findet man im Internet unter www.bundesrecht.juris.de2009, Seite 56.

Enthält der Mietvertrag einen Hinweis auf die Betriebskostenverordnung, so kann der Vermieter alle darin aufgeführten Positionen, soweit sie im entsprechenden Abrechnungsjahr angefallen sind, auf den Mieter umlegen. Die Betriebskostenverordnung muss dem Mietvertrag nicht gesondert beigefügt werden. Bei gewerblichen Mietverhältnissen können (bei entsprechenden Vereinbarungen) auch noch über die in der Betriebskostenverordnung hinaus gehenden Kosten auf den Mieter abgewälzt werden.

Als Betriebskosten lassen sich nach der Verordnung zum Beispiel abrechnen: Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Straßenreinigung, Aufzug, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinfeger, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hauswart, Kabelanschluss usw.

Für bestimmte Kosten muss der Vermieter aber in jedem Fall selbst aufkommen. Dazu zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Kapitalkosten und Erbbauzinsen. Einmalig entstehende Kosten können auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. Auch nach Vertragsabschluss entstehende Betriebskosten wie etwa eine neu abgeschlossene Versicherung können nur dann anteilig berechnet werden, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel vorsieht.